Prema presudi nemačkog Saveznog suda (BGH), osoba koja daje stan u podnajam ne sme na tome da ostvaruje profit. Ovom odlukom osmo građansko veće dodatno je ojačalo zaštitu najmoprimaca i stalo na kraj praksi koja je naročito bila rasprostranjena na prenapregnutim tržištima nekretnina.

Predsedavajući sudija Ralf Binger izjavio je u Karlsrueu da će se ovom presudom građani zaštititi od preterano visokih cena podnajma. Sud je naglasio da je svrha podnajma da najmoprimcu omogući da zadrži stan u slučaju promenjenih životnih okolnosti, poput dužeg boravka u inostranstvu.

– Podnajam sme da pokrije troškove vezane za stan. Njegova svrha nije da najmoprimcu omogući ostvarivanje dobiti – navodi se u odluci suda.

Stan od 460 evra izdavao za 962

U konkretnom slučaju iz Berlina, stanodavka je raskinula ugovor nakon što je utvrđeno da najmoprimac stan daje u podnajam radi zarade. Muškarac, danas star 43 godine, za dvosoban stan od 65 kvadrata naplaćivao je 962 evra mesečno, iako je sam na početku plaćao 460 evra.

Predsednica Nemačkog saveza najmoprimaca Melani Veber-Moric poručila je da mnogi ljudi zavise od podnajma jer nemaju šansu na regularnom tržištu nekretnina.

– Ta nevolja ne sme da se iskorišćava, ni od strane vlasnika stanova, ni od strane glavnih najmoprimaca – istakla je ona.

Sličan stav izneo je i predsednik udruženja vlasnika nekretnina Haus & Grund Deutschland, Kai Varneke, koji je naglasio da podnajam nije poslovni model, već i pitanje pravednosti.

Namešteni stanovi kao zaobilazni put

Najmoprimac je u svojoj odbrani tvrdio da je podstanarima ustupio potpuno namešten stan i da je u cenu uračunao vrednost nameštaja i kućnih potrepština. Međutim, upravo tu nastaje problem – ne postoje jasni modeli po kojima bi se ta vrednost mogla zakonito obračunati, što potvrđuje i Savez najmoprimaca.

Godinama se primećuje praksa da se stanovi izdaju namešteni kako bi se zaobišla zakonska ograničenja cena najma. Savezno ministarstvo pravde zato je nedavno predstavilo nacrt po kojem bi za potpuno nameštene stanove bio dozvoljen paušalni dodatak od pet odsto neto osnovne kirije, piše Fenix Magazin.

U presudi, Savezni sud se nije bavio pitanjem da li nameštaj treba uzeti u obzir pri određivanju cene podnajma, niti mogućim kršenjem propisa o ograničenju cena. Međutim, sud je odbacio reviziju najmoprimca, čime je presuda o deložaciji postala pravosnažna.

Kakva je situacija u Hrvatskoj?

I u Hrvatskoj cene najma neprestano rastu, a želja za dodatnom zaradom sve je izraženija. Podnajam je zakonski moguć, ali isključivo pod određenim uslovima.

Prema Zakonu o najmu stanova, ugovor o najmu može biti raskinut ako najmoprimac da stan u podnajam bez saglasnosti najmodavca. To znači da je podnajam dozvoljen samo ako je izričito odobren ugovorom o najmu i uz saglasnost vlasnika stana.