Pitanje da li podstanar može da postane vlasnik stana u kojem godinama živi često izaziva nedoumice. Iako zakon poznaje mogućnost sticanja prava svojine dugotrajnim korišćenjem nepokretnosti, stručnjaci ističu da se takva pravila u većini slučajeva ne mogu primeniti na klasičan zakup stana.

Advokat Lazar Borožan objašnjava da Zakon o osnovama svojinsko-pravnih odnosa predviđa institut poznat kao „održaj“, kojim je omogućeno sticanje vlasništva nad nepokretnošću nakon dugotrajnog korišćenja pod tačno određenim uslovima, prenosi RTS.

Međutim, sama činjenica da neko godinama živi u stanu nije dovoljna da bi postao njegov vlasnik. Presudnu ulogu ima način na koji je nepokretnost korišćena, kao i uverenje korisnika da mu ona pripada.

Prema rečima advokata, plaćanje kirije predstavlja jasan dokaz da je zakupac znao da stan ima drugog vlasnika. Upravo zbog toga ne može se govoriti o savesnom držanju nepokretnosti, koje je jedan od osnovnih uslova za primenu instituta održaja.

Drugim rečima, održaj može doći u obzir samo u situacijama kada je osoba imala opravdano uverenje da je nepokretnost njena i kada ju je godinama koristila u takvom uverenju. Kod standardnog zakupa, gde postoji vlasnik kojem se redovno plaća kirija, takav uslov nije ispunjen.

Stručnjaci iz oblasti nekretnina savetuju da se svaki odnos između stanodavca i podstanara jasno reguliše ugovorom. Potpisan ugovor ne samo da definiše prava i obaveze obe strane, već predstavlja i dodatni dokaz da je zakupac bio svestan da nije vlasnik stana.

Kod dugoročnog izdavanja preporučuje se da ugovor sadrži posebne odredbe koje precizno uređuju način prestanka zakupa i postupanje u slučaju da zakupac po isteku ugovora odbije da napusti stan.

Konsultant za nekretnine Katarina Lazarević navodi da dodatnu pravnu sigurnost pruža ugovor sa izvršnom klauzulom koji je overen kod javnog beležnika. U tom slučaju, ukoliko zakupac ne želi da se iseli po isteku ugovora, moguće je pokrenuti izvršni postupak bez vođenja dugotrajnog sudskog spora.

Pored ugovora, stanodavci imaju i druge zakonske obaveze. Nakon zaključenja ugovora potrebno je prijaviti podstanara Ministarstvu unutrašnjih poslova, a prihod ostvaren od izdavanja stana podleže oporezivanju.

Porez iznosi 20 odsto od prihoda od kirije. Primera radi, ukoliko mesečna zakupnina iznosi 300 evra, godišnji prihod od izdavanja stana iznosi 3.600 evra, dok bi poreska obaveza iznosila 720 evra.

Nenad Đorđević iz Privredne komore Srbije ističe da značajan broj stanova koji se izdaju i dalje nije prijavljen, zbog čega se porez često ne plaća. Kako navodi, obaveze se uglavnom redovno izmiruju kada su zakupci pravna lica ili kompanije.

Pravnici zaključuju da pravilno sastavljen ugovor predstavlja najbolju zaštitu i za vlasnike stanova i za podstanare, jer jasno uređuje međusobna prava i obaveze i može sprečiti brojne probleme ukoliko dođe do spora.